|
|
Использование земли на праве муниципальной собственностиСОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ 3 1. Структура управления городскими земельными ресурсами 4 1.1 Имущество и средства Земельного комитета 5 2. Поземельные титулы: использование земли на праве собственности, землевладения, землепользования 7 3. Право государственной собственности на землю 10 4. Нормы предоставления земельных участков 13 5. Содержание права пользования землей ее собственниками, постоянными и временными пользователями, арендаторами 15 6. Общие и специальные ограничения при использовании земли 18 7. Возникновение права пользования землей у собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов 21 8. Прекращение права собственности на землю, землевладения, землепользования и аренды 23 ЗАКЛЮЧЕНИЕ 25 СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 26 ВВЕДЕНИЕ Повышенное внимание сегодня к земле как объекту недвижимости объясняется потребностями реформирования экономики российского общества. В житейском смысле земля всегда была и будет "недвижимостью", как и другие недвижимые предметы и вещи - объекты гражданского права. Этому понятию придается такой юридический смысл, чтобы средствами законодательства открыть возможность сближения правового режима использования земель и другого недвижимого имущества - объектов товарного оборота, отношения до поводу которых регулируются нормами гражданского законодательства. Задача не такая простая, как кажется на первый взгляд. Как всякая новая идея, новый подход к регулированию земельных отношений требует пересмотра устаревших взглядов и положений законодательства. Происходит этот творческий процесс в дискуссиях, в противоборстве "нового" и "старого". При этом новое берет свое не без трудностей. До земельной реформы земля ни в законодательстве, ни в научной юридической литературе не признавалась имуществом. Она рассматривалась объектом природы, не имеющим денежной оценки, и нейтральным к экономике. Потому при регулировании земельных отношений широко применялся метод администрирования. Такой метод решения хозяйственных вопросов был удобен государственному аппарату управления экономикой и он всячески поддерживался существовавшей тогда политической системой и официальной научной доктриной. Справедливости ради надо, однако, отметить, что были авторы, не разделяющие мнения большинства ученых, отрицавших имущественный характер земельных отношений. Выступая против усиливающихся командных методов управления экономикой, эти авторы видели перспективы развития земельных и аграрных отношений, при которых их предметом является земля - имущество, а не объект голого администрирования. 1. Структура управления городскими земельными ресурсами Функциональным органом городской администрации по обеспечению экономико-правового регулирования земельных отношений является Горкомзем, который входит в систему Госкомзема как его территориальный орган и действует в пределах полномочий, установленных законодательными актами Российской Федерации, а также в соответствии с распоряжениями и поручениями Госкомзема, изданными в пределах их полномочий. В структуру Горкомзема входят: аппарат Комитета, его управления и отделы, в том числе производственные, территориальные объединения регулирования землепользования, Государственная земельная инспекция и ее управления в административных округах, вспомогательные подразделения. Горкомзем является юридическим лицом, обладает обособленным имуществом, имеет два самостоятельных баланса - бюджетный и хозрасчетный, текущий, расчетный, валютный и прочие счета в банковских учреждениях, гербовую и круглую печати, штампы, бланки и эмблему со своим наименованием, иные необходимые реквизиты, вправе от своего имени приобретать имущественные и личные неимущественные права и нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде, арбитражном суде. Территориальные объединения и управления госземинспекции имеют лицевые счета, круглую печать, штампы и бланки с наименованием Комитета и наименованием подразделения. Структурные подразделения действуют на основании положений, утверждаемых председателем Комитета. Горкомзем осуществляет свою деятельность на территории г. Москвы. Решения и распоряжения Комитета, принятые в пределах его компетенции, обязательны для предприятий и организаций всех организационно-правовых форм. Горкомзем в своей деятельности руководствуется действующим законодательством Российской Федерации и г. Москвы, указами Президента Российской Федерации, постановлениями и распоряжениями Правительства Российской Федерации, нормативными правовыми актами Госкомзема, Мэра города, Правительства Москвы, настоящим Положением, локальными актами Горкомзема. 1.1 Имущество и средства Земельного комитета Имущество Комитета составляют: закрепленное за ним на праве оперативного управления здания (помещения), основные и оборотные средства, финансовые ресурсы, материальные ценности и средства, отражаемые на его самостоятельных балансах. Доходы, полученные земельным комитетом за счет деятельности, установленной нормативными актами в рамках реализации земельной реформы, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение Комитета и учитываются на хозрасчетном балансе. Комитет осуществляет права владения, пользования и распоряжения собственными материальными ценностями и средствами. Источники финансирования деятельности Комитета являются денежные средства: а) федерального и городского бюджетов, а также иные поступления, предусмотренные нормативными актами; б) полученные в качестве платы от юридических лиц любой организационно-правовой формы и физических лиц за комплекс землеустроительных работ (услуг), выполняемых при установлении права пользования земельными участками, оформлении предоставления земельных участков, разрешительной документации на предоставление резервирование) земельных участков под строительство, реконструкцию, реставрацию городских объектов, оформлении, заключении, внесении изменений и дополнений, расторжении сделок, правоустанавливающих документов и регистрации прав землепользования и иных видах деятельности; в) от оплаты на договорной основе консалтинговых, юридических,справочно-информационных, телекоммуникационных, издательских и других услуг, представляемых Комитетом физическим и юридическим лицам; г) от проведения договорных работ с юридическими лицами и регистрационными (регистрирующими) органами субъектов Российской Федерации, связанных с деятельностью Комитета в области программного, организационного и информационного обеспечения регистрации прав землепользования, регистрации залога и иных видов сделок по переходу прав на земельные участки, ведения соответствующих баз (банков) данных и реестров; д) отчислений средств от штрафов за нарушение земельного законодательства и городских нормативных актов, при этом часть отчислений направляется на премирование сотрудников Госземинспекции; е) получаемые в результате сделок с правами аренды и других, не запрещенных действующим законодательством видов деятельности Комитета 2. Поземельные титулы: использование земли на праве собственности, землевладения, землепользования При администрировании правовое регулирование земельных отношений упрощалось и сводилось в основном к порядку предоставления и изъятия земли, определению прав и обязанностей по обработке и охране угодий. Вопросы же присвоения результатов труда землепользователями и возникшие в связи с этим их отношения с государством-собственником земли не признавались предметом земельного права. Такая практика в прошлом подкреплялась соответствующими "теоретическими" обоснованиями. Ведь всякая деятельность государственного аппарата, пусть самая порочная, должна была иметь свою "идеологию". Ход рассуждений был таков: раз земля принадлежит государству и кроме того оно на всей своей территории обладает правом политического верховенства (суверенной неограниченной властью), то совмещение этих двух правомочий в одних руках якобы дает государству право в одностороннем порядке, то есть своей властью определять характер и содержание земельных отношений по всем вопросам землепользования и со всеми без исключения землепользователями. Но смешивать два названных правомочия государства нельзя, так как у них различная правовая природа и задачи. Необходимость земельной реформы была осознана именно в связи с пониманием того, что земельные ресурсы не могут теперь рассматриваться как объект администрирования. Это земельное имущество - недвижимость, составляющая объект экономически обоснованного хозяйствования. Но тогда встал вопрос, нужно ли и целесообразно ли оставлять земли в руках государства-собственника, когда оно не использует эти земли, а передает их хозяйственным предприятиям. Не выгоднее ли для самого государства сделать фактических пользователей угодий хозяевами земли - собственниками ее или арендаторами, но брать с них экономически обоснованный земельный налог или арендную плату? Ответ был дан в новой Конституции Российской Федерации, в ст. 9 которой записано, что "земля и другие природные ресурсы |могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности". С учетом действующего законодательства того или иного субъекта РФ, каждый гражданин, предприятие, учреждение, организация может рассчитывать на любой из следующих титулов пользования землей: на праве собственности, праве землевладения, праве бессрочного (постоянного) пользования, временного пользования и аренды. Когда имеется в виду право пользования землей граждан, закон в ряде случаев дает им возможность выбора любого из названных поземельных титулов. Не исключено одновременное обладание земельными участками на нескольких поземельных титулах, например, гражданин вправе приобрести участок в собственность (если закон данного субъекта РФ это разрешает) и кроме того арендовать или получить в кратковременное пользование дополнительные участки в пределах норм, установленных законодательством. Юридические лица не имеют такой свободы выбора поземельных титулов. Так, получить (приобрести) земельный участок на праве собственности они могут только в некоторых случаях, указанных в законе, в частности, при приватизации предприятия. Особо надо сказать о "землевладении" - титуле, введенном новым земельным законодательством с тем, чтобы гарантировать гражданам, пожизненное наследуемое владение. Ныне этот титул теряет свое прежнее значение, поскольку есть возможность получить (приобрести) земельный участок в частную собственность. Конкретные положения Земельного кодекса РФ, предусматривающие "пожизненное наследуемое владение", признаны Указом Президента РФ "О приведении земельного законодательства| Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" от 24 декабря 1993 г. недействующими. Теперь граждане, ранее получившие земельные участки на таком праве, могут по желанию либо сохранить это право, либо его переоформить на право частной собственности или аренды. Все приведенные выше титулы обеспечивают их носителям определенную устойчивость в использовании земли, которая для любого ее пользователя - важнейшая экономическая и социальная категория. Но степень этой устойчивости для различных титулов - не одинаковая. Наивысшую степень устойчивости гарантирует право собственности. Если не принимать во внимание исключительные случаи, когда земля выкупается в принудительном порядке для государственных или общественных надобностей и некоторые другие, то продолжительность пользования полностью зависит от лица, носящего титул собственника. Как известно, наряду с государством, собственниками земли могут быть граждане, юридические лица. Субъектами муниципальной собственности являются органы местного самоуправления. Можно отметить еще одну общую правовую черту всех разновидностей права собственности на землю в РФ. К отношениям, связанным с движением (перераспределением, оборотом) и использованием земли допускается применение норм гражданского законодательства, которые, однако, применяются с учетом земельного и другого природоресурсного законодательства. Неполное совпадение гражданских отношений с нормами земельного права вызвано, в частности, тем, что: не всякие земли могут продаваться, как обычный предмет товарного оборота (например, запрещается Продажа в частную собственность земельных участков, выполняющих природоохранительные функции, земли общего пользования), ограничена или полностью запрещена частная собственность на землю в городах и т. д. Закон устанавливает предельные нормы земельных участков, находящихся у одного и того же собственника; необходимо соблюдение целевого назначения земли, что предусмотрено земельным законодательством, поэтому при продаже и других случаях переуступки земельного участка нельзя изменять установленное для него назначение, особенно когда объектом сделок являются сельскохозяйственные угодья. 3. Право государственной собственности на землю Государственная собственность на землю по своей принадлежности имеет несколько уровней: федеральная, собственность республик в составе Российской Федерации, собственность краев, областей, автономной области, автономных округов, Москвы, Санкт-Петербурга. Можно сказать, что кроме федеральной собственности, субъектов государственной собственности на землю столько, сколько в составе Российской Федерации государственных образований - субъектов РФ (их, как известно, 89). На одни и те же земли не может быть двух или несколько собственников, так как общая совместная государственная собственность, в отличие от частной, не предусмотрена законодательством. Пространственные пределы всех объектов государственной земельной собственности должны быть, безусловно, четко разграничены. Государство, будучи собственником земли, передает ее в пользование гражданам и различным предприятиям и организациям. Использование государственной земли может быть на титулах постоянного или временного пользования, в том числе аренды. Постоянное пользование в законодательстве называется бессрочным, поскольку гарантируется его устойчивость. Это право использования земли при наличии государственной собственности на землю до сих пор получает наибольшее распространение. В постоянном или временном пользовании могут иметь земельные участки: промышленные, транспортные и другие несельскохозяйственные государственные, кооперативные, общественные предприятия, учреждения и организации (см., например, ст. 83 ЗК РФ); колхозы, совхозы, другие сельскохозяйственные предприятия- в части неприватизированных земель (система правовых норм о земельной реформе); религиозные организации (п. 5 ст. 57 ЗК РФ); совместные предприятия, международные объединения и организации с участием отечественных и иностранных юридических лиц (ст. 57 ЗК РФ); предприятия и организации системы МВД, Минобороны и других министерств и ведомств РФ (ст. 88 ЗК РФ). Во временное пользование (не в аренду) обычно предоставляются земли запаса. Сроки временного пользования устанавливаются законодательством субъектов РФ. В мировой практике передача земли от собственника другому лицу оформляется обычно договором аренды. Арендатор земли - это тоже пользователь земли, но владеющий ею не только на основании закона, но еще дополнительно по договору с собственником. В смысле полноты и определенности своих прав и обязанностей арендатор стоит выше обычного пользователя. В этом отношении арендный договор следует рассматривать как более высокую ступень правовой культуры по сравнению с бездоговорным "пользованием". Можно полагать, что со временем нынешние "землепользователи" в РФ, владеющие государственной землей (если они не приобретут титула собственника), будут заключать договоры аренды земли с представителем собственника - государственной землеустроительной службой и превратятся таким образом в "арендаторов". Собственник, сдавший землю в аренду, пользуется ею опосредованно, через арендатора. Поскольку арендатор извлекает из земли определенный доход, часть этого дохода в виде арендной платы поступает собственнику. В этом смысле собственник, сдавший свою землю в аренду, также пользуется ею. По закону арендаторами могут быть граждане, колхозы, совхозы и другие государственные, кооперативные, общественные предприятия, учреждения и организации, совместные предприятия, международные организации с участием отечественных и иностранных юридических лиц, а также иностранные государства, международные организации, иностранные юридические лица и граждане. Арендодателями земли в большинстве случаев являются соответствующие местные администрации. Условия землепользования определяются сторонами и закрепляются в договоре. Арендатор имеет преимущественное право возобновления договора по истечении срока его действия. Расторжение договора аренды в одностороннем порядке не допускается. 4. Нормы предоставления земельных участков Нормы земельных участков, предоставляемых гражданам, устанавливаются нормативными актами субъектов Российской Федерации. Размеры их зависят от многих объективных причин: наличия земель в данном районе, сложившихся традиций землепользования граждан в городе и на селе, целевого использования предоставляемых земельных участков конкретными категориями граждан и т. д. По общему правилу установленные предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам, не должны превышаться. Если фактическая площадь предоставляемого в собственность земельного участка превышает установленный размер, то собственник объекта недвижимости уплачивает дополнительный земельный налог на часть площади сверх установленного размера. В Московской области нормы земельных участков граждан определены решением Мособлсовета "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам на территории Московской области" от 16 декабря 1992 г. Этим решением установлены такие предельные размеры земельных участков: в собственность или пожизненное наследуемое владение (по желанию гражданина) предоставляются: - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства - до 40 га; - для ведения садоводства - до 0,12 га; - для ведения животноводства - до 0,20 га. Земельные участки под дачами граждане вправе иметь в размере до 0, 12 га. Конкретные размеры земельных участков определяются с учетом возможностей местной администрацией при принятии решения о предоставлении участка данному гражданину. Если ранее предоставленные земельные участки превышают названные площади, то часть, превышающая предельный размер, не подлежит изъятию. Указом Президента РФ "О реализации конституционных прав граждан на землю" от 7 марта 1996 г. запрещено обязывать граждан выкупать указанные участки или брать их в аренду. Поручено Правительству РФ представить в Государственную Думу проект федерального закона о бесплатном закреплении этих земельных участков в собственность граждан, если эти участки получены до 1 января 1991 г. (то есть до принятия Закона "О земельной реформе" от 27 декабря 1990 г.). В Московской области согласно названному решению Мособлсовета предельные (в отличие от вышесказанного) размеры земельных участков для личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства устанавливаются на местах - решениями сельских, поселковых, городских администраций. Они могут быть разными и зависеть от возможностей органов местного самоуправления. 5. Содержание права пользования землей ее собственниками, постоянными и временными пользователями, арендаторами Земля, как уже было отмечено, может использоваться на разных титулах: праве собственности, праве бессрочного (постоянного) пользования, аренды. При всем различии этих титулов содержание прав и обязанностей по использованию земли у всех обладателей титулов во многом совпадает. Это касается, например, охраны природы, соблюдения санитарных, ветеринарных, агрономических (по борьбе с болезнями и вредителями растений) правил, строительных предписаний, обязанности допуска на свою землю представителей надзорных органов, предоставление государственным землеустроительным органам отчетности о наличии и использовании земли и др. Собственник может продать, подарить, обменять, а также передать свою землю или ее часть в аренду. Но что касается владельца не собственника (пользователя, арендатора), то передавать свою землю в чье-либо временное или постоянное пользование такой субъект может только с разрешения собственника. Собственник (но не государственная организация) вправе заложить свою землю, сохранив на нее не только право собственности, но также право владения и пользования (так называемая ипотека). По опыту стран, где развит залог земли, заложенную землю собственник может сдать в аренду или даже продать - с переводом долга на нового собственника и с обязательным уведомлением об этом банка, которому была заложена земля. В то же время в договоре между ипотечным банком и собственником, закладывающим свою землю, могут быть оговорены условия, стесняющие право собственника распоряжаться заложенной землей. На носителей поземельных титулов (собственников, землевладельцев, постоянных и временных землепользователей, арендаторов) закон возлагает ряд общих обязанностей, соблюдение которых необходимо при использовании земли. Они сформулированы в ст. 53 ЗК РФ. Эти обязанности следующие: - эффективно использовать землю в соответствии с ее целевым назначением; применять природоохранительные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки в результате своей хозяйственной и иной деятельности; - осуществлять комплекс мероприятий по охране земель от природных невзгод, в том числе вызванных деятельностью человека; - не допускать снижения, повышать плодородие продуктивных угодий; - своевременно вносить плату за землю в виде земельного налога или арендной платы; - не нарушать права других собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, а также порядок пользования лесными угодьями, водными и другими природными объектами; - своевременно представлять местной администрации установленные законодательством сведения о состоянии и использовании земель, необходимые для ведения государственного земельного кадастра, а также для принятия квалифицированных управленческих решений, связанных с использованием и охраной земель; - при ведении любого строительства - руководствоваться действующими строительными правилами и нормами; согласовывать проект с землеустроительными, архитектурно-градостроительными, пожарными, санитарными и природоохранными органами; при аренде земли, кроме того - действовать в соответствии с договором аренды, то есть с согласия арендодателя. Законодательство предусматривает меры защиты добросовестных пользователей земли от неправомерных действий, от кого бы они ни исходили. Запрещается вмешиваться в их хозяйственную деятельность, если они не нарушают требований законодательства. Эти запрещения, прежде всего, относятся к органам государственной власти, которые не только сами не должны допускать вмешательства, но и пресекать незаконные вторжения со стороны других лиц и организаций. Нарушенные права подлежат восстановлению, а причиненные убытки - возмещению в полном объеме, включая упущенную выгоду (ст. 15, 1064, 1069 ГК РФ). Споры о возмещении убытков рассматриваются судом или арбитражным судом. Вместе с тем, пользователь земли не вправе проявлять пассивность в случае незаконного вторжения на нее третьих лиц. Участки, находящиеся в пользовании (или собственности), могут изыматься для государственных или общественных нужд только после выделения им (если они этого пожелают) равноценных земельных участков, строительства на новом месте жилых, производственных и иных построек, взамен изымаемых, а также возмещения в полном объеме всех других убытков, включая упущенную выгоду. 6. Общие и специальные ограничения при использовании земли Все пользователи землей обязаны соблюдать определенные природоохранные, ветеринарные, санитарные и иные правила российского, регионального и местного масштаба. Например, на всей территории России запрещено без специального разрешения выращивать некоторые растения, из которых добываются наркотические средства. Таким образом, практически все используемые земли подвержены некоторым общим ограничениям. Но наряду с этим на многие земли наложены специальные ограничения, вызванные их местоположением и/или иными обстоятельствами. На практике такого рода специальные ограничения получили название земельно-планировочных. Эти ограничения касаются не только пользователей, арендаторов, владельцев земли, но и собственников. Земельно-планировочные ограничения имеют несколько разновидностей. Исторически наиболее известными из них являются сервитуты, то есть ограничения, установленные в интересах соседей. Например, если земельный массив в свое время был разделен таким образом, что один его участок был отрезан от дороги общего пользования, то пользователю этого участка должен быть предоставлен выход к ней в виде права прохода и/или проезда через чужую землю. Сервитут может быть установлен в виде права прогона скота по полосе чужой земли и т. д. Такого рода сервитуты могли устанавливаться в силу давности, договора, судебного решения, за плату или бесплатно. В наше время сервитут может действовать в виде условия, включаемого в документ на Право пользования (собственности) землей. Тем самым это право ограничивается в интересах соседа. Земляные работы ограничиваются, если в подземном пространстве находятся коммуникации, принадлежащие посторонней организации. Вдоль судоходных водных путей нельзя застраивать бечевник - полосу земли, оставляемую для нужд судоходства. Если участок земли находится в курортном поселке то, как правило, он может быть застроен лишь такими объектами, которые необходимы для обслуживания курорта. Определенные ограничения на использование земли накладывают близость охраняемого исторического или культурного объекта, природного памятника. Ограничения в пользовании землей, если это пользование требует создания определенных видов объектов, могут диктоваться социальными, экономическими или даже эстетическими нормативами, предъявляемыми к данной местности в целом. Например, в пределах малоэтажных поселков может быть запрещено многоэтажное строительство. Наоборот, в центральном квартале крупного города от владельца земли, желающего ее застроить, могут потребовать постройки выразительных, в том числе высоких зданий. Если городской квартал предназначен для жилой застройки, в нем было бы неуместно создание "дымящего" (загрязняющего среду) предприятия. Градостроительные нормы предусматривают сохранение или создание заново зеленых насаждений в застраиваемых кварталах. Поэтому, независимо от желания собственника или собственников земли, часть отведенной для застройки местности должна остаться незастроенной. К особому виду земельно-планировочных мероприятий относится долгосрочное резервирование земель под некоторые будущие государственные и местные нужды. Резервирование позволяет избежать или уменьшить потери, неизбежные в тех случаях, когда перепланировка территории производится без предварительной подготовки к ней. Например, если на территории, предназначенной для создания водохранилища и выходящих из него каналов, заранее не будут введены ограничения на застройку, посадку деревьев, на устройство прудов, производство прочных земельных улучшений и т. п. работы, то потери при затоплении и при прокладке каналов окажутся больше. Чтобы этого не произошло, на наличных пользователей земли накладываются ограничения в части развития и улучшения своих участков. Эти ограничения действуют как для частного сектора, так и для государственных организаций. Резервирование может происходить в рамках надлежаще утвержденных как отраслевых, так и территориальных (комплексных) планов. Среди последних выделяются такие документы, как схемы и более детальные проекты районных планировок, генеральные планы развития промышленных узлов и некоторые другие. Эти документы принимаются на 20-25 лет, и в прямой зависимости от сроков их действия, действуют ограничения, вызванные резервированием земли. Четкой процедуры объявления о резервировании земель, об изменениях в программе резервирования и о ее отмене в действующем законодательстве (кроме законодательства г. Москвы) не предусмотрено. Этот пробел закона неблагоприятно сказывается на интересах тех, кто терпит ограничения в использовании своих земель. К тому же Земельный кодекс РФ прямо не предусматривает компенсации землепользователей, арендаторов, землевладельцев, собственников за наложение на них ограничений, связанных с резервированием их земель. Но потерпевшая сторона может доказывать, что ей причинены убытки. И если такие доказательства будут, то возникнет право на возмещение упущенной выгоды по ст. 15 ГК РФ. Закон устанавливает принцип рациональности пользования землей. Нерациональное же использование земли признается правонарушением. Требование рациональности можно рассматривать как общее ограничение в праве. Так, эксплуатация участка не должна вызывать неблагоприятные хозяйственные последствия. 7. Возникновение права пользования землей у собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов Пока единственным собственником земли было государство, непосредственным основанием для возникновения того или иного права на землю всегда служили правоустанавливающие действия государственного органа, компетентного принимать соответствующие решения. Отсюда возникло неправильное понимание, что сложные земельные правоотношения устанавливаются в результате и на основе одноактного (одномоментного) правового действия - вынесения решения о предоставлении или отводе земли. Такой взгляд на сущность возникновения права пользования землей отвечал и поддерживал концепцию голого администрирования в области земельных отношений, хотя бы эти отношения фактически были наполнены хозяйственным содержанием. Органы землеустройства фиксировали свое внимание на внешних юридических признаках формирования поземельных прав и обязанностей, таких как: правомерность предоставления земельного участка на основании решения компетентного государственного органа, соблюдение норм и сроков отвода участка и порядка выдачи просителям земельных документов и т. п. Эти признаки, несомненно, важны, но они не полностью раскрывают правовую сущность вновь возникающих прав и обязанностей. Дело в том, что определенные элементы прав будущих собственников земли, землепользователей, арендаторов зачастую возникают значительно раньше издания правового акта госоргана о предоставлении им земли. Определенные права на предоставление им земельных участков имеют и юридические лица. Как те, так и другие, вправе участвовать в конкурсах и аукционах по продаже земельных участков. Никто не должен чинить им помехи в осуществлении названных прав. Кроме того, акт госоргана о предоставлении земельного участка не завершает формирования всех прав и обязанностей собственников землепользователей, арендаторов. Как до его принятия, так и после, совершается целый ряд определенных правовых действий с участием заинтересованных претендентов на данный земельный участок, которые служат подготовкой для отвода земли, уточнением ее правового режима и титула претендента: права собственности, землепользования, аренды. Изучается обоснованность ходатайства о предоставлении (покупке) земельного участка, совершается предварительный и окончательный отбор участка с уточнением его границ, рассматриваются или предупреждаются возможные споры с соседями, готовятся земельные документы и производится их выдача. Таким образом, право пользования землей у собственника, землевладельца, землепользователя, арендатора возникает в результате целого комплекса юридических фактов. Документ, который служит основанием для приобретения права на земельный участок (договор аренды, купчая, свидетельство на право собственности или пользования участком и т. д.), подлежит обязательной государственной регистрации в местном земельном комитете. Иначе право на данный земельный участок может быть оспорено или вовсе не возникнет. Если будущий пользователь земельного участка покупает его у частного собственника или берет у того участок в аренду, то решения государственного органа, безусловно, не требуется. Собственник земли - хозяин своего объекта собственности, и он волен распоряжаться им по своему усмотрению, не ожидая чьего-либо решения свыше. Но государственная регистрация сделки во всех случаях обязательна. Совокупность юридических фактов, наступление которых необходимо для возникновения предусмотренных законом правовых последствий, именуется в теории права юридическим (или фактическим) составом. 8. Прекращение права собственности на землю, землевладения, землепользования и аренды Право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, пользования земельным участком и аренды может быть прекращено полностью (изъятие всего участка) или частично. Гарантируя устойчивость пользования землей, на каком бы титуле оно не существовало, закон точно устанавливает основания как полного, так и частичного прекращения названных прав. Главные основания прекращения прав на землю перечислены в законодательстве субъектов РФ. Решение об этом принимает местная администрация, прежде всего в отношении государственных земель в случаях: - добровольного отказа от земельного участка или его части; отчуждения (продажи) в порядке, установленном земельным законодательством; - истечения срока, на который был предоставлен земельный участок, принадлежащий государству; - прекращения деятельности предприятия, учреждения, организации, крестьянского хозяйства; - использования земли не по целевому назначению; - прекращения трудовых отношений, в связи с которыми был предоставлен служебный надел, если иное не предусмотрено законодательством (решение принимает организация, выделившая служебный надел своему работнику); - нерационального использования земельного участка, выражающегося, например, для земель сельскохозяйственного назначения в систематическом недостижении нормативного уровня урожайности (по кадастровой оценке); земля в таких случаях может перейти в специальный фонд перераспределения; - использования земельного участка способами, приводящими к снижению плодородия почв, их химическому и радиоактивному загрязнению, ухудшению экологической обстановки; - систематического невнесения земельного платежа в течение сроков, установленных законодательством, а также арендной платы в сроки, установленные договором аренды; - неиспользования (забрасывание по неуважительным причинам участка); - перехода права собственности на строение, сооружение; - изъятия (выкупа) земель для государственных, общественных и иных нужд, а также с целью их предоставления гражданам; - смерти пользователя земли. Прекращение пользования землей может осуществляться только по точно указанным в Законе основаниям. Споры об этом подведомственны суду и арбитражному суду. Следует иметь в виду, что Земельный кодекс РФ рассматривает случаи и основания права на землю, по преимуществу принадлежащие государству. Последствия истечения срока аренды земли в частном секторе должны предусматриваться прежде всего в договоре аренды. К таким последствиям может относиться, например, выкуп земли арендатором, продление срока аренды, освобождение арендуемого земельного участка. Можно полагать, что с развитием института аренды земли в государственном земельном фонде, основания прекращения арендных отношений будут занимать больше места в самих арендных договорах. При этом решение органов местной администрации, как правило, не понадобится, поскольку субъектами арендных отношений будут арендаторы и органы государственной землеустроительной службы. В случае же спора между этими субъектами, он может быть разрешен в общем порядке в суде. ЗАКЛЮЧЕНИЕ Введение института частной земельной собственности не только не снимает проблемы укрепления и развития института государственной земельной собственности, но, напротив, выдвигает актуальную задачу выработки правовых и экономических механизмов оздоровления этой формы собственности в условиях многообразия форм хозяйствования. Решить эту задачу можно при отказе от взглядов и концепций, ориентированных на командно-административные методы управления экономикой. Нельзя игнорировать аксиому: богатство страны не в том, как обширны ее ресурсы, а в том, как экономически, а также средствами законодательства, организовано их хозяйственное использование. Учитывая и творчески осмысливая это, возможно преодолеть кризис в реализации возможностей государственной собственности, с одной стороны, и введение новых механизмов частной собственности, с другой. Особенно важное значение имеет разграничение правового регулирования собственности на землю и другие природные ресурсы, поскольку в соответствии со ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Закон не признает возможным признания этих объектов бесхозяйными. Согласно ст. 214 ГК земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. Муниципальная собственность не является разновидностью государственной собственности. Это самостоятельная форма собственности (ст. 215 ГК), которая принадлежит муниципальному образованию. Органы местного самоуправления управляют муниципальной собственностью. Они несут ответственность за осуществление отдельных государственных полномочий в той мере, в какой эти полномочия обеспечены материальными и финансовыми средствами соответствующими органами государственной власти. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ Гражданский кодекс Российской Федерации, ч. 1 и 2. -СПб.: Дело, 1996 -1998. Жариков Ю.Г., Масеевич Н.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование/ М.:Бек, 1997. Казанчев Ю.Д., Писарев А.Н. Муниципальное право: Учебник.- М.: Новый юрист, 1998. Права на недвижимость регистрирует государство.- 1998.- Выпуск № 2. 2 Работа на этой странице представлена для Вашего ознакомления в текстовом (сокращенном) виде. Для того, чтобы получить полностью оформленную работу в формате Word, со всеми сносками, таблицами, рисунками, графиками, приложениями и т.д., достаточно просто её СКАЧАТЬ.  |
|
Банк готовых работ
Форма заказа
Скачать работу
экономические  Copyright © refbank.ru 2005-2024
Все права на представленные на сайте материалы принадлежат refbank.ru. Перепечатка, копирование материалов без разрешения администрации сайта запрещено. |
|